Deweloperzy zacierają ręce

22.06.2018

Wrocław to jeden ze sztandarowych przykładów olbrzymiego postępu w branży nieruchomości.... Stolica Dolnego Śląska jest bowiem trzecim po Warszawie i Krakowie rynkiem mieszkaniowym kraju – a przy tym istnym rajem dla deweloperów. Jakie wnioski wyciągnąć można z ostatniego półrocza?

 

Niskie bezrobocie, rosnące zarobki

Nowe mieszkania we Wrocławiu doskonale obrazują, że hossa na rynku nieruchomości trwa w najlepsze. Utrzymujący się już od kilku lat bardzo wysoki popyt na nowe lokale mieszkalne związany jest przede wszystkim z wciąż statystycznie niezłą sytuacją ekonomiczną Polaków. Zarówno niska stopa bezrobocia rejestrowanego, jak również nieprzerwany, stabilny wzrost wynagrodzeń (około 5 do nawet 7 na Dolnym Śląsku punktów) przyczyniają się do niesłabnącego zainteresowania nieruchomościami. Nie bez przyczyny jest tu również świadomość wysokiej stopy zwrotu, jaką gwarantuje inwestycja w nowy lokal – coraz częściej kupuje się je bowiem w celach czysto inwestycyjnych.


Kredyty wciąż najpopularniejsze

W tej sytuacji olbrzymie znaczenie ma również utrzymywanie przez Radę Polityki Pieniężnej niezmiernie niskich stóp procentowych, dzięki którym kredyt zaciągnięty na zakup mieszkania nadal pozostaje relatywnie opłacalnym i mało uciążliwym dla portfela sposobem finansowania inwestycji. Chociaż od ubiegłego roku przy zakupie nowego mieszkania na kredyt obowiązuje nowa kwota wkładu własnego (20% w porównaniu do wcześniejszych 10%), to jednak finansowanie zakupu kredytem nadal pozostaje najpopularniejszą metodą zdobycia środków na mieszkanie.
 

Pożyczka tańsza już nie będzie?


Ten rodzaj zabezpieczenia również wydatnie wpływa na dostępność nowych mieszkań. Tegoroczny komunikat Ministerstwa Finansów o utrzymywaniu stóp procentowych na bardzo niskim poziomie co najmniej do 2020 roku pozwala mniemać, iż polskie kredyty mieszkaniowe w dalszym ciągu będą bardzo tanim sposobem zapłaty pozwalającym wejść w posiadanie lokalu mieszkalnego. Należy przy tym pamiętać, że według NBP i znakomitej większości analityków nieruchomości niezmiennie pozostają inwestycją opłacalną w o wiele większym stopniu niż tradycyjne sposoby lokaty kapitału.
 

Gorączka dla młodych

W pierwszym kwartale tego roku w całym kraju mieliśmy do czynienia z wyścigiem po dopłaty w ramach ostatniej transzy wygaszanego programu Mieszkanie dla Młodych. Chętnych było tak dużo, że przeznaczone na ten cel środki zostały rozdysponowane jeszcze przed końcem stycznia. Nie inaczej było również we Wrocławiu. Bariera dokładnie 5344 złotych za pojedynczy metr kwadratowy, którą trzeba było spełnić w celu uzyskania dopłaty, przyczyniła się jednak do wznoszenia „osiedli dla młodych” na terenach oddalonych od centrum, pozbawionych zarówno dobrej jakości dróg dojazdowych, jak również infrastruktury mieszkalnej.
 

Gdzie jest najtaniej?


Najniższe ceny, za jakie oferowane są nowe mieszkania we Wrocławiu, to przede wszystkim lokale w budynkach na przestrzeni oddalonych od centrum dzielnic, takich jak Lipa Piotrowska (około 4,6 zł/m2), Brochów i Sołtysowice (około 5200 zł/m2). Popyt jest jednak tak duży, że również pozornie najmniej atrakcyjne, niepopularne mieszkania znajdują swoich nabywców.

Ze względu na największy skok cen ofertowych w segmencie przede wszystkim najmniejszych mieszkań (w 2017 r. średnio o 15% przy metrażu poniżej 40 m2) można się zatem spodziewać, iż to właśnie na tego typu mieszkaniach zaobserwować będzie można największy procentowy wzrost dochodów deweloperów.

Ceny ofertowe kontra ceny transakcyjne


Z punktu widzenia inwestora sytuacja dodatkowo komplikuje się w momencie, gdy pod uwagę weźmiemy również ceny transakcyjne. Te bowiem w ostatnim kwartale ubiegłego roku rosły szybciej na rynku wtórnym. Oznacza to, że przy obecnej koniunkturze używane mieszkanie w centrum miasta już niebawem może być warte prawie tyle samo, co nowy lokal w standardzie deweloperskim. Nie oznacza to jednak, że należy się spodziewać obniżek na rynku pierwotnym. Wręcz przeciwnie, bowiem zarówno wysoki stopień akumulacji gruntów przez deweloperów, jak również szacunkowo doskonała rentowność branży nieruchomości na tle innych gałęzi przemysłu nie pozwalają snuć domysłów o jakichkolwiek obniżkach cen mieszkań.

Jeszcze drożej w przyszłości?

Plany realizacji nowych inwestycji mogą jednak być pokrzyżowane przez rosnące od kilku lat ceny materiałów budowlanych, powodujące stosunkowo częste opóźnienia związane przede wszystkim z działalnością podwykonawców. Gdy weźmiemy pod uwagę również popyt, na rynku wrocławskim zaobserwować można również nadpodaż apartamentów o dużym metrażu przy jednoczesnym niedostatecznym zagęszczeniu mapy inwestycyjnej tanimi lokali popularnych. Oczekiwania nabywców w kwestii niedrogiego mieszkania mogą zostać w przynajmniej niewielkim stopniu zaspokojone realizacją rządowego programu Mieszkanie Plus.

M+ a MdM

Mimo iż w swoich założeniach program M+ skrajnie różni się od wcześniejszego MdM, to jednak zainteresowanie bardzo tanim budownictwem na wynajem jest na tyle duże, że do tego typu lokali również ustawia się długa kolejka chętnych. Inwestycje w ramach M+ we Wrocławiu realizowane są głównie na obrzeżach, przede wszystkim w dzielnicy Psie Pole. Realizacja programu idzie jednak opornie: póki co niedostępne są żadne wizualizacje ponad 2 tysięcy mieszkań, które w jego ramach mają powstać w stolicy Dolnego Śląska.

Czekać zamiast kupować?

Wszystkim oszczędnym inwestorom pozostaje zatem czekać na to, aż rozpędzony rynek mieszkań albo potknie się o własne nogi (podobnie jak podczas kryzysu ekonomicznego w 2008 r.), albo – najprawdopodobniej wskutek jakiegoś zewnętrznego wydarzenia – popyt na nowe nieruchomości gwałtownie spadnie. Styczeń i luty przyniosły aż dwudziestoprocentowy wzrost w dziedzinie rozpoczęcia nowych budów, zatem nowych mieszkań nie powinno zabraknąć dla nikogo.

Zapraszamy do zapoznania się z ofertą Osiedla Przystań: http://osiedleprzystan.com/wyszukiwarka/.

tekst zewnętrzny, źródło: